【我国的住房制度】
■ 城镇住房制度－78年后发生根本性变化
■ 农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化
【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】
■ 城镇住房制度改革
■ 城镇土地使用制度改革
■ 房地产生产方式改革
1.城镇住房制度改革▲
■ 传统城镇住房制度
◇ 国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度
■ 根本问题
◇ 不能有效满足城镇居民的住房需求
◇ 以租无法养房
■ 住制度改革的阶段（三阶段）
◇ 探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）
◇ 改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）
◇ 改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）
2.现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）◆
■ 新增住房供应方面（两条脚走路）
◇ 加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房）
◇ 增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）
■ 存量住房方面（房改）
◇ 推进公房出售
◇ 完善住房补贴制度
■ 政府住房保障职能
◇ 建立完善廉租房制度
2.1 经济适用房
■ 性质
◇ 经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）
■ 出售价格确定
◇ 实行政府指导价，按保本微利原则确定
■ 经济适用住房的成本（八项）
◇ 征地和拆迁补偿费
◇ 勘察设计和前期工程费
◇ 建安工程费
◇ 住宅小区基础设施建设费
◇ 企业管理费，一般控制在2%以下
◇ 贷款利息
◇ 税金
◇ 开发利润，按前四项的3%以下
■ 政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）
◇ 土地无偿划拨
◇ 减免行政事业性收费
◇ 政府承担小区外基础设施建设
◇ 控制开发贷款利率
◇ 税收优惠政策
■ 建设的规定
◇ 严格控制在中小套型
◇ 严格审定销售价格
◇ 严格实行建设项目招标投标制度
■ 供应的规定
◇ 供应实行申请、审批和公示制度
■ 集资、合作建房
◇ 资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营
【历年真题】
1、 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）
『正确答案』×
『答案解析』实行政府指导价，按保本微利原则确定
【2006年真题】
2、经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（ ）
『正确答案』√
2.2 普通商品房（两个70政策）
■ 从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上
■ 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%
2.3 廉租房
■ 内含
◇ 廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道
■ 保障方式
◇ 城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主
■ 人均廉租房面积标准
◇ 原则上不超过当地人均住房面积的60%
■ 租金标准
◇ 实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成
■ 租赁住房补贴标准
◇ 按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算
■ 廉租住房房源（四项城市网）
◇ 政府新建
◇ 收购
◇ 改建
◇ 鼓励社会捐赠
■ 廉租住房保障资金城市网（五项城市网）
◇ 财政预算资金
◇ 住房公积金增值收益－提取贷款风险准备金和管理费用之后
◇ 土地出让净收益－用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高
◇ 廉租住房租金收入－实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理
◇ 中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部困难地区）
【历年真题】
1、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
『正确答案』A
2、 政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（ ）。
A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房
『正确答案』D
『答案解析』低收入的住房保障只有廉租房。
3、 廉租住房保障资金的城市网有（ ）
A.财政预算资金
B.房屋维修资会
C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金
『正确答案』ACD
