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2014房地产估价师制度与政策辅导:城镇住房制度改革
作者:城市网 来源:城市网学院 更新日期:2014-3-21

  【我国的住房制度】

  ■ 城镇住房制度-78年后发生根本性变化

  ■ 农村住房制度-农民自建、自住、住房私有制度,一直未发生变化

  【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】

  ■ 城镇住房制度改革

  ■ 城镇土地使用制度改革

  ■ 房地产生产方式改革

  1.城镇住房制度改革▲

  ■ 传统城镇住房制度

  ◇ 国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度

  ■ 根本问题

  ◇ 不能有效满足城镇居民的住房需求

  ◇ 以租无法养房

  ■ 住制度改革的阶段(三阶段)

  ◇ 探索和试点阶段-提出走住房商品化道路(1978-1991)

  ◇ 改革的全面推进和配套改革阶段(1991-1994)

  ◇ 改革的深化和全面实施阶段(1994年以后)

  2.现行城镇住房制度的基本框架(三个方面)◆

  ■ 新增住房供应方面(两条脚走路)

  ◇ 加强经济适用住房的建设和管理(经济适用房)

  ◇ 增加普通商品房供应,控制高档商品房建设(商品房)

  ■ 存量住房方面(房改)

  ◇ 推进公房出售

  ◇ 完善住房补贴制度

  ■ 政府住房保障职能

  ◇ 建立完善廉租房制度

  2.1 经济适用房

  ■ 性质

  ◇ 经济适用房地具有保障性的政策性商品房(是商品房的一种)

  ■ 出售价格确定

  ◇ 实行政府指导价,按保本微利原则确定

  ■ 经济适用住房的成本(八项)

  ◇ 征地和拆迁补偿费

  ◇ 勘察设计和前期工程费

  ◇ 建安工程费

  ◇ 住宅小区基础设施建设费

  ◇ 企业管理费,一般控制在2%以下

  ◇ 贷款利息

  ◇ 税金

  ◇ 开发利润,按前四项的3%以下

  ■ 政府的优惠政策-哪些措施降低开发成本(主要五项)

  ◇ 土地无偿划拨

  ◇ 减免行政事业性收费

  ◇ 政府承担小区外基础设施建设

  ◇ 控制开发贷款利率

  ◇ 税收优惠政策

  ■ 建设的规定

  ◇ 严格控制在中小套型

  ◇ 严格审定销售价格

  ◇ 严格实行建设项目招标投标制度

  ■ 供应的规定

  ◇ 供应实行申请、审批和公示制度

  ■ 集资、合作建房

  ◇ 资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,不得成为变相的实物分房或开发经营

  【历年真题】

  1、 经济适用住房出售价格实行政府定价,按保本不盈利的原则确定。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』实行政府指导价,按保本微利原则确定

  【2006年真题】

  2、经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。( )

  『正确答案』√

  2.2 普通商品房(两个70政策)

  ■ 从2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上

  ■ 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%

  2.3 廉租房

  ■ 内含

  ◇ 廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道

  ■ 保障方式

  ◇ 城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式,以发放租赁补贴为主

  ■ 人均廉租房面积标准

  ◇ 原则上不超过当地人均住房面积的60%

  ■ 租金标准

  ◇ 实行政府定价,由维修费、管理费二项因素构成

  ■ 租赁住房补贴标准

  ◇ 按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算

  ■ 廉租住房房源(四项城市网)

  ◇ 政府新建

  ◇ 收购

  ◇ 改建

  ◇ 鼓励社会捐赠

  ■ 廉租住房保障资金城市网(五项城市网)

  ◇ 财政预算资金

  ◇ 住房公积金增值收益-提取贷款风险准备金和管理费用之后

  ◇ 土地出让净收益-用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%,可适当提高

  ◇ 廉租住房租金收入-实行收支两条线管理,专项用于廉租房维护和管理

  ◇ 中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助(支持对中西部困难地区)

  【历年真题】

  1、我国到“十一五”期末,全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到( )住房困难家庭。

  A.低收入

  B.中低收入

  C.中等收入

  D.所有

  『正确答案』A

  2、 政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。

  A.商品住房

  B.限价商品住房

  C.经济适用住房

  D.廉租住房

  『正确答案』D

  『答案解析』低收入的住房保障只有廉租房。

  3、 廉租住房保障资金的城市网有( )

  A.财政预算资金

  B.房屋维修资会

  C.土地出让净收益

  D.住房公积金增值收益

  E.廉租住房预售资金

  『正确答案』ACD


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