（3）关于专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和业主总人数的判断（《建筑物区分所有权解释》第8条、第9条）
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
总人数，按照前项的统计总和计算。
3）委托物业服务企业进行管理的特殊问题
（1）物业合同当事人及合同内容、效力
①物业合同种类、对业主的效力（《物业服务纠纷解释》第1条）
前期物业合同：建设单位与物业服务企业签订
业主大会和业主委员会成立之后的物业合同：业主委员会与物业服务企业（经业主大会选聘）签订。
前述两类合同对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人进行抗辩。
②对业主以外的人的效力（《物业服务纠纷解释》第12条）
因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
③物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。（《物业服务纠纷解释》第3条第2款）
④物业服务合同自身条款无效和与其有关的委托合同无效的情形（《物业服务纠纷解释》第2条）
物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
（2）物业服务合同的履行与违约责任
①物业服务企业不履行义务以及违约的情形、后果。
㈠物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。消极违约，不作为。（《物业服务纠纷解释》第3条）
㈡物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。积极违约，乱作为。（《物业服务纠纷解释》第5条）
②业主不履行义务以及违约的情形、后果。
㈠业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。积极违约，乱作为。（《物业服务纠纷解释》第4条）
如业主在小区内乱搭乱建等。
㈡经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。消极违约，不作为。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（《物业服务纠纷解释》第6条）
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。（《物业服务纠纷解释》第7条）
（3）物业服务合同的解除和终止
①业主委员会的单方解除权：
业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。（物业服务纠纷解释第8条第1款）
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。（《物业服务纠纷解释》第8条第2款）
②预收物业费的退还：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
③物业服务企业后合同义务的履行：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
小结：
业主委员会与物业服务企业之间的纠纷：
业主委员会诉物业服务企业合同效力纠纷；
业主委员会诉物业服务企业解除合同纠纷；
合同终止后请求物业移交相关财产和资料纠纷。
业主与物业服务企业之间：
业主诉物业服务企业：合同效力纠纷；合同履行与违约纠纷；退费纠纷。
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