业主的建筑物区分所有权

　　业主的建筑物区分所有权的概念 业主的建筑物区分所有权的内容[专有部分的单独所有权 共有部分的共有权 业主的管理权(业主的管理权的范围 物业服务合同)

　　（一）概念

　　根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共有关系产生的成员权三个要素所构成。故建筑物区分所有权为一种特别权利，应将专有所有权、共有权及成员权三个构成要素作为一个整体看待，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

　　建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其根本属性仍在于单独所有，共有部分及管理权部分均是为区分所有服务的。因此建筑物区分所有权人在转让时，其他建筑物区分所有权人不得享有优先购买权。

　　关于业主的概念。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为所称的业主。专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照业主的权利义务处理（当然不包括投票决定的权利）。

　　（二）建筑物区分所有权的客体

　　区分所有权的客体包括专有部分和共有部分：专有部分主要是指通过物理方法所分割出的，兼具构造上和使用上独立性的一部分房屋。专有部分要求具备以下要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。

　　1、专有部分的所有权

　　《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。《物权法》还规定，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。另外《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据法律规定，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　2、共有部分的共有权

　　《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分享有共有的权利。不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也属于业主共有。共有部分有部分业主共有和全体业主共有的区别。如三层的地面应当属于三层业主与二层业主的共有，而某一单元的电梯则属于该单元业主共有。但是整个小区的绿地则属于全体业主共有。《物权法》主要规定了全体业主共有的情形。属于全体业主共有的共有部分包括：（1）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（4）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时为了解决车位紧张问题，法律还特别对开发商出售车位的权利进行了限制，即要求在建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。（5）业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

　　另外，《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。除违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益外，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

[本文共有 2 页，当前是第 1 页] <<上一页 下一页>>